俄罗斯商业地产市场的下行压力可能在2019年一季度达到峰值

2019-11-13 15:59:04

根据CBRE的最新研究,俄罗斯商业房地产市场将至少在2015年第一季度压力下发现自己处于压力之下。研究了三种市场发展设想:

地缘政治形势的根本性改善;继续存在高度不确定性;中期形势恶化和宏观经济基本面恶化。

在所有三种情况下,市场平衡都将在压力下保持在减弱的需求之下。2014年第二季度,后者的水平低于水平的30%-50%,正常情况下也是如此。值得一提的是,增加的不确定性对国际公司产生了最强烈的影响:在正常情况下,它们的市场份额在25-30%的范围内波动,而现在它仅仅是10-15%。

在“高度不确定性”情况下,假设“制裁战争”的延续,2014年H2的办公室段中的卷卷可能约为400-450,000平方米。在工业和后勤部分,这一指标可能约为40,000平方米。这两个预测都表明,国内生产总值的增长将保持积极。

相反,2014年2月提供的供应可能会在工业和后勤和零售部门建立新的历史新高,并与办事处的大量新交付相结合。根据CBRE,2014年年底,新交付的1,400万平方米的工业和物流以及320000平方米的零售市场。在办公室市场中,预计2014年2月将有8,800万平方米。

在俄罗斯商业房地产市场中,供应和需求之间的不平衡通常最初导致空缺增加,但租金率不会下降。第二季度的空缺率从12%增加到14,5%。在工业和物流领域,其特点是供应结构性赤字,这一指标从3%增长到4,8%。零售部门的空缺是最有弹性的,从2,6%略微增加到2,9%。

很明显,在大量新交付和需求低迷的背景下,空缺率将继续增长。

根据这份报告,到2014年底-2015年初,在“高度不确定”的情况下,办公部分将出现16%-18%的空缺,其中包括A类的空缺率为26%。在这种情况下,预计负压力将在2015年初达到峰值,届时市场将不得不吸收大量新的交货量。在此之后,市场平衡有望启动复苏进程。

到2014年底,工业和物流部门的空缺可能达到8%至10%。为了将这一指标恢复到4-5,开发商将不得不将2015年的计划调整到50万平方米。

在零售业,空置率可能达到总库存的5-6%。

然而,尽管预计租金的下调压力增加,但CBRE并没有预测资本化率的显著变化。他们预计在所有商业房地产市场上都会保持稳定。此外,具有低空缺率和长期结构租赁协议的计划将成功抵制对资产价格的向下压力。

根据CBRE,来自宏观经济侧的积极推动力的出现不会立即改善CRE市场的平衡。尽管这些冲动将有助于形成租金增长率和空缺率下降的积极趋势,但预计到2015年年底之前,这些趋势的全部强度预计将推迟到2016年初。然而,由于这些冲动的到来,房东预计会更不愿意提供更好的商业条件。

因此,2015年H1将成为一个解决中期低租赁利率的“机会窗口”。

考虑到提前6个月评估市场、制定战略和完成交易,租户应准备好在2014年底至2015年初左右可能触底时,以最低成本达成中期交易协议。这将增加他们在现有租约或新租约中修正中期低租金的机会。

建议发展商减少新的建造活动,因为由于市场空置率的短期/中期增加,新项目在未来12至18个月内不大可能扩展。然而,尽管市场平衡减弱,但即使在这种艰难的市场环境中,在具有质量概念的好地方的项目也会有需求。开发商应该做好准备,在2015年底-2016年初左右开始建设新的项目,因为需求的恢复可能会推动空置率的下降比预期更快。

鉴于当前的情绪和市场状况,2014年第四季度-2015年初可能成为投资交易的好时机。长期租赁协议结构稳定资产的价格预计将保持稳定。人们不应该对收入产生不良资产的收入抱有实质性的折扣,因为房地产所有者今天在债务风险方面有很大的弹性。当地投资者之间的竞争,追逐机遇,都很高。外国球员也在比赛中。在需要重建或翻新的租赁风险或物业的新质量发展中,可能会出现机会。

俄罗斯CBRE研究主管瓦伦丁·加文洛夫(ValentinGavirlov)表示:“尽管供应需求不平衡的预期增加,但商业房地产市场仍有很好的机会避免其指标中的大量负面趋势。为实现这些目标,商业房地产市场需要在2015年见证积极的经济增长。关于商业房地产市场指标的负面消息预计将持续到2015年第二季度。然而,来自地缘政治状况的1-2个强烈的积极推动力能够启动减少空缺和市场稳定的趋势。在最坏的情况下,确保中期低租赁利率的租户机会将不受H12015的限制,并将在理论上可能出现的2015年衰退后扩展。”


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