工业观点CapRock总裁谈论大流行中的市场机会

2020-06-03 10:06:31

南加州是美国最昂贵、最优质的工业地产市场之一,但与其它所有行业一样,不断蔓延改变了形势。

然而,私人投资和开发公司CapRock Partners最近为CapRock Partners Industrial Value-Add Fund III完成了逾1.8亿美元的融资,该基金将用于扩大其在西海岸的工业投资组合。CapRock希望利用电子商务市场抵御经济衰退的能力,以及该地区靠近洛杉矶和长滩港口的优势。

虽然许多公司和投资者都在按下暂停键,等待经济复苏,但这家总部位于纽波特的公司却在采取行动,希望引领买方市场。CapRock Partners的联合创始人兼总裁乔恩•法瑞斯(Jon Pharris)在接受《商业观察》(Commercial Observer)采访时,谈到了该公司的战略如何使他们在全球大流行的背景下仍处于强势地位。

商业观察人士:CapRock预计工业需求将继续,你说这可能更像是一个买方市场。你能谈谈你希望看到的一些机会以及你对这只基金的期望吗?

Jon Pharris:这只基金只针对工业资产,主要集中在中等市场,我们通常将中等市场定义为价值在1500万到5000万美元之间的资产,当然也有一些例外。此外,我们所做的一切都集中在美国西部,特别是加利福尼亚州、亚利桑那州和内华达州——这是我们的核心重点。

与机会相关的是,工业市场甚至在大流行之前就已经有了明显的推动力。但我认为,新冠肺炎疫情将加速对工业地产的额外需求。在这些需求驱动因素中,最明显的一个是电子商务,而零售业已关闭。网络购物增加,网络购物的渗透率和比例都有所提高。我们认为,一旦传统的购物中心和实体零售店开业,这种情况不会停止。我们认为,(消费者行为的)结构性转变已经在进行之中,只是在加速。

你认为即使在商场和购物中心开放之后,消费者的行为也会发生永久性的改变,这也会继续推动电子商务的发展吗?

是的,甚至在流感大流行之前,研究表明,当人们在网上购物时感到舒适时,他们往往会在网上购买更多的商品,并享受这种便利。购物中心将重新开业,但对许多购物中心来说,开业后的样子会有所不同。人们需要多长时间才会觉得回到一个改善了的商场空间很舒服,尤其是当你可以方便地上网,把你想要的东西送到家门口的时候?

还有什么能给你这种信心?

法瑞斯:我们也认为公司会希望有额外的库存,而不是专注于准时交货系统。我们认为,拥有一个有弹性的供应链,而不是零库存管理系统,并拥有额外的库存,将成为另一个需求驱动因素。根据一些报告,如果库存再增加5%——实际上看起来并不多——就会产生高达7亿平方英尺的额外工业需求。

官员:大流行还会如何重塑市场?

当你看到形势——以及另一个有可能在这场大流行中提供帮助的需求驱动因素——时,企业希望更接近自己的供应链。因此,将一些制造过程转移回美洲,无论是在国内还是加拿大、南美或墨西哥,我们认为这是一个已经发生的结构性转变,因为在这次大流行之前,在亚洲进行所有的制造并不划算。

我们认为,合乎逻辑的结论是,这可能会导致一些离岸业务。如果这种情况真的发生了,那么距离墨西哥最近的州,或者生产成本较低、建设成本较低或税收较低的州将会受益。亚利桑那州,新墨西哥州,加利福尼亚州,然后内华达州有低成本系统和低税收。如果出现这种情况,对制造业也会有吸引力。

与其他资产类别相比,工业市场的不同寻常之处在于,需求在本次大流行期间并未停止。由于好客,它显然停止了;零售显然停止了;多家庭模式正在放缓;有了办公室,它显然停止了。随着工业的发展,工业背后的需求、租户利益和需求驱动并未停止。

但你是否看到过由于经济基本上停滞不前而搁置的交易?听起来你好像没见过。

自3月1日以来,我们继续在整个投资组合中签署租赁协议。我们拥有大型的,财富1000产品,因为,除了我们的增值平台,我们还有一个物流平台,在那里我们建造大型的工业地产,通常超过40万平方英尺。在整个公司,我们看到几乎每笔交易的规模都在大约10万平方英尺到100万平方英尺之间。

自大流行开始以来,这些租约的条款没有发生重大变化。我认为工业和数据中心可能是唯一可以这么说的资产类别。改变的是整个过程被拉长了。只是从我们最初的RFP响应到签署的租约需要更长的时间。这是意料之中的,因为企业还面临着许多其他未知因素。但是过程没有改变,租户的动力和需求都没有改变,只是从开始到结束的总时间变长了。

你现在代表艾芬豪剑桥在内陆帝国的殖民地商业中心工作。这是你们物流发展平台的一部分,而不是增值基金III的一部分,但是这个项目的最新进展如何?

这将是一个150英亩的项目,总面积约300万平方英尺。它分为两个阶段。第一个项目于上个月,也就是今年4月完成,占地约130万平方英尺。二期工程目前正在施工,占地约170万平方英尺。工程将于2021年第一季度完工。

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